导读：
房屋租赁合同最多可以签订二十年。根据《民法典》规定，租赁期限超出二十年的部分无效。租期届满后，双方可默示维持不定期租赁或重新签订合同，但新租期仍不得超过二十年。
一、
房屋租赁合同最多签几年
房屋租赁合同的最长期限受到《民法典》的明确限制。根据该法律规定，租赁期限不得超过二十年。
1.这意味着，无论是初次签订的租赁合同还是后续的续订合同，每次约定的租赁期限都不能超过二十年。
2.如果租赁合同中约定的期限超过了二十年，那么超出的部分将被视为无效。然而，这并不意味着整个租赁合同都会因此无效，而是仅超过二十年的那部分租赁期限不具备法律效力。
3.在租赁期限届满后，如果双方仍希望继续租赁关系，可以通过两种方式处理：
(1)默示地维持不定期租赁关系，即双方不终止原合同，承租人继续使用租赁物，出租人也不提出异议。
(2)明确地重新签订租赁合同，约定新的租赁期限，但同样不得超过二十年。
二、
租赁合同超20年如何处理
文庄律师网提醒，当房屋租赁合同约定的租赁期限超过二十年时，根据法律规定，超出的部分将被视为无效。
1.这并不影响合同其他部分的效力。在此情况下，租赁期限将按照二十年计算。
2.如果租赁期满而双方仍希望保持租赁关系，则可以选择上述提到的两种方式之一来处理：
(1)保持不定期租赁关系。
(2)重新签订租赁合同。值得注意的是，重新签订的租赁合同同样受到二十年期限的限制。
三、
房屋租赁合同提前终止条件
房屋租赁合同通常规定了租期，双方在租期内一般不得提前终止合同，否则将构成违约并承担相应的法律责任。然而，在某些特殊情况下，出租人或承租人有权提前解除租赁合同。
1.当承租人存在以下行为之一时，出租人有权提前解除合同：
2.擅自转租、转让或转借房屋。
3.利用房屋进行非法活动损害公共利益。
4.长期不缴纳房租。擅自改变房屋用途。
5.严重损坏房屋或辅助设备且拒不维修赔偿。
6.出租人因家庭人口增加、房屋重大损坏等不可预见原因确需收回房屋自住或改建的。
在这些情况下，出租人应提前通知承租人并尽可能减少其经济损失。同时，如果房屋用途的变更未经出租人同意且导致房屋损坏的，出租人也有权解除合同。
