导读：
房屋买卖不破租赁原则下，即使房屋所有权变更，原租赁合同依然有效，新房东成为房租合法所有者。但此原则不适用于动产租赁、抵押权上设定的租赁及查封和破产财产处理。
一、
房屋买卖不破租赁房租归谁所有
1.在房屋买卖不破租赁的原则下，当租赁物在租赁期间发生所有权变动时，这并不影响租赁合同的效力。
2.即使房屋的所有权发生了变更，原租赁合同仍然有效，并且新房东即买受人成为了房租的合法所有者。
3.尽管受到买卖不破租赁原则的限制，新房东仍有权向承租人收取房租。这既保护了承租人的利益，也确保了新房东的合法权益。
二、
租赁期间产权变更
1.在租赁期间，如果房屋的所有权发生变更，新的房屋所有权人即买受人将继承原租赁合同的权利和义务。
2.即使产权发生了变更，原租赁合同仍然对新房东具有约束力，但这并不意味着原出租人不能对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。
3.新房东可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，包括追索所欠租金和行使合同解除权。
三、
买卖不破租赁的例外情形
虽然买卖不破租赁原则在一般情况下适用，但也存在一些例外情形。这些例外情形包括：
1.动产租赁的限制适用：
从历史条件和各国立法规定来看，买卖不破租赁原则通常不适用于动产租赁。
2.在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用：
(1)抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；
(2)如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。这意味着在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
3.在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用：
(1)查封是人民法院执行的一种措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。
(2)由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。
因此，被查封的财产上设定的租赁关系在一般情况下不适用买卖不破租赁原则。
4.破产财产处理过程中的限制适用：
在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
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