导读：
商品房广告宣传与实际不符，购房者应认识到这是开发商的违约行为，有权要求其承担违约赔偿责任。法律规定，广告宣传的具体说明和允诺若对合同订立和房价有重大影响，应视为合同内容，违反者须承担违约责任。
一、
商品房广告宣传与实际不符怎么处理
1.当购房者发现商品房广告宣传与实际不符时，首先应当认识到这是一种违约行为，应由开发商承担相应的违约赔偿责任。
2.由于售楼广告往往对商品房及相关设施进行具体明确的说明和允诺，这些说明和允诺对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定具有重大影响，因此应当被视为合同内容的一部分。
3.当开发商违反这些说明和允诺时，购房者有权要求开发商承担违约责任。
4.根据《最该人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。
商品房的销售广告和宣传资料虽然通常被视为要约邀请，但如果其中的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，那么这些说明和允诺应当被视为要约。
5.即使这些说明和允诺未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
二、
如何证明商品房虚假广告
文庄律师网提醒，为了证明商品房存在虚假广告，购房者需要从以下四个方面进行举证：
1.证明广告内容的虚假性：购房者需要提供证据证明广告中的内容是虚假的或者部分是虚假的，并且这种虚假性是房地产商主观故意所为。这是要求房地产商承担责任的前提。
2.证明购房者受到欺骗和误导：购房者需要证明自己是因为依赖了虚假广告的内容，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的。也就是说，购房者必须证明自己是受到了欺骗和误导。
3.证明合法权益受到侵害：购房者需要证明自己的合法权益因为虚假广告而受到了实际发生的损害，这种损害可以包括财产、金钱、精神等方面的损失。
4.证明损害与虚假广告之间的因果关系：购房者需要证明虚假广告与自己所受的损害之间存在因果关系，即虚假广告是导致自己权益受损的直接原因。
三、
商品房虚假广告赔偿依据
在确定了商品房存在虚假广告并且购房者因此受到损害后，购房者有权要求开发商进行赔偿。具体的赔偿依据包括但不限于以下几个方面：
1.购房者因虚假广告而多支付的购房款：如果购房者因为虚假广告而支付了比正常价格更高的购房款，那么开发商应当返还购房者多支付的款项。
2.购房者因虚假广告而遭受的其他经济损失：除了购房款外，购房者还可能因为虚假广告而遭受其他经济损失，如交通费、误工费、律师费等。这些费用也应当由开发商进行赔偿。
3.精神损害赔偿：如果虚假广告给购房者造成了精神上的损害，如精神痛苦、名誉损失等，购房者也有权要求开发商进行精神损害赔偿。
