导读：
回迁房土地出让金的计算依据成交价格与基准地价的关系确定。若成交价不低于基准地价标准，按成交价的40%计出让金；若低于，则按地价40%计。划拨土地转让需按基准地价40%核算出让金。如有异议，可委托评估，按评估价的40%确定出让金。
一、
回迁房土地出让金怎么计算
针对回迁房的土地出让金计算，主要依据成交价格与基准地价的关系来确定。
1.若回迁房交易存在实际成交价，且该成交价不低于所在级别基准地价平均标准，则按照成交价的40%作为出让金的计算基准。
2.若成交价低于基准地价平均标准，则需按照全部地价的40%来计算出让金。
3.若涉及划拨土地使用权的转让并需补办出让手续时，出让金则按基准地价平均标准的40%进行核算。
4.当土地使用权受让人对通过上述方式计算得出的土地出让金数额存有异议时，其有权委托具备资质的土地估价机构进行评估，最终土地出让金将按评估价的40%来确定。
5.需注意的是，划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例被限制在60%以内。
因此，在以划拨土地使用权价格为基础计算出让金时，需先将成本价格转换为市场土地价格，再按照不低于40%的标准进行出让金的计算。
二、
土地出让金的定义及涵盖范围
文庄律师网提醒，土地出让金，是政府土地管理部门向土地使用者收取的一项费用。
1.这一费用涵盖了土地使用权出让给个人或单位时，政府按规定向受让人收取的全部价款，即土地出让的交易总额。
2.当土地使用者需要续期土地使用权或原通过行政划拨方式获得的土地使用权进行有偿转让、出租、抵押、作价入股及投资等活动时，也需按规定补交相应的土地出让价款。
3.土地出让金不仅涵盖了土地使用权的初次出让费用，还包括了后续使用过程中的续期及变更费用，是土地管理中的重要经济手段之一。
三、
土地出让金的具体计算方法和标准
土地出让金的具体计算方法和标准，首先依据的是成交价格与基准地价的关系。
1.对于存在实际成交价的土地，出让金的计算通常与成交价挂钩，但不低于基准地价平均标准的40%。
2.若成交价低于基准地价，则按全部地价的40%计算。对于划拨土地使用权的转让，则统一按基准地价平均标准的40%计算出让金。
3.为了保障计算的公正性和准确性，当土地使用权受让人对出让金计算结果有异议时，可委托专业土地估价机构进行评估，并按评估价的40%作为最终出让金。
4.在计算过程中还需注意，划拨土地使用权成本价格占土地价格的比例上限为60%，这要求在计算出让金时，需将成本价格转换为市场土地价格后再进行计算。
这些具体的计算方法和标准，旨在确保土地出让金的合理性和公平性，促进土地市场的健康发展。
