导读：
已抵押的商品房在未经抵押权人同意时不得预售。抵押权人同意时，预售合法但需保障其利益。购房者在购买抵押房时，应了解相关法律风险。
一、
已经抵押的商品房可以预售吗
1.依据我国《民法典》的相关规定，已经抵押的商品房由于其所有权并不完全属于抵押者，因此，在未经抵押权人同意的情况下，是不能进行预售的。
2.如果抵押权人同意抵押人预售商品房，那么这种预售行为是合法的。这是因为抵押权人作为抵押物的权利人，有权决定抵押物的使用方式。
3.在这种情况下，抵押权人通常会要求抵押人在预售合同中明确标注该房屋已抵押的情况，并约定在房屋销售后，抵押人应将销售所得款项优先用于偿还债务，以确保抵押权人的利益不受损害。
二、
抵押房屋的法律规定
《中华人民共和国民法典》中关于抵押房屋的法律规定，主要涉及抵押权的设立、变更、转让和消灭等方面。
1.第四百零七条明确规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。这意味着，抵押权的转让或作为其他担保必须与主债权一并转让，否则无效。
2.第四百零八条还规定了抵押权的保护措施。
(1)当抵押人的行为可能导致抵押财产价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止该行为；
(2)如果抵押财产价值已经减少，抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或提供相应价值的担保。
这些法律规定旨在保护抵押权人的利益，确保抵押权能够得到有效实现。同时，也为抵押人和购房者提供了明确的法律指引，有助于规范房地产市场秩序。
三、
抵押房屋交易限制
由于抵押房屋的所有权并不完全属于抵押者，因此在交易过程中存在一定的限制。
1.抵押房屋的买卖、出租等处分行为需得到抵押权人的同意，否则可能导致交易无效。
2.即使抵押权人同意处分抵押房屋，购房者或承租人也需了解房屋已抵押的情况，并承担由此产生的风险。
3.抵押房屋的交易还需遵守相关法律法规的规定，如签订书面合同、办理过户手续等。在交易过程中，双方应充分了解房屋状况、债务情况等信息，确保交易的合法性和安全性。
总之，已经抵押的商品房在未经抵押权人同意的情况下是不能进行预售的。购房者或承租人在购买或租赁抵押房屋时，应充分了解相关法律规定和风险，确保自身权益不受损害。
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