导读：
交了购房定金要如何退房？购房者需根据双方约定及退房原因判断。因个人原因或不符合规定理由要求退房，开发商可拒退定金；但如卖方违约或约定不公平、不合法，购房者有权要求退还。
一、
交了购房定金要如何退房
当购房者已经支付了购房定金，但尚未签订正式的《商品房预售合同》时，退房的程序及可能性取决于具体情况。
1.如果购房者已向卖方支付了订金（定金或认购金），但双方并未明确说明所交款项的性质，也没有达成任何书面约定，那么购房者有权直接向卖方或其代理人要求退还所交款项。
2.如果卖方所售项目具备《预销售许可证》或产权证，且购房者与卖方之间存在明确约定，所交款项被认定为定金，那么情况就有所不同了。
在这种情况下，如果买卖双方因《商品房买卖合同》的条款无法达成一致意见，最终未能签订正式合同，那么根据约定，所交定金可能会被卖方没收，不予退还。
3.如果卖方坚持不退还定金，购房者可以选择向法院提起诉讼。但需要注意的是，《商品房销售管理办法》第二十二条似乎对这种约定持认同态度。
二、
购房定金退回可能性
购房定金是否能退回，主要取决于双方之间的约定以及购房者退房的具体原因。
1.如果购房者因个人原因或不符合法律规定的理由要求退房，那么开发商有权拒绝退还定金。
2.如果购房者能够证明卖方存在违约行为或双方之间的约定存在不公平、不合法的情形，那么购房者就有权要求退还定金。
3.定金作为债的一种担保方式，其退还规则也受到法律的约束。
(1)如果债务人履行了债务，给付定金的一方有权收回定金或将定金抵作价款。
(2)如果收受定金的一方不履行债务，那么应当双倍返还定金给给付定金的一方。
(3)如果给付定金的一方不履行债务，则无权要求返还定金。
三、
定金类型与退定规则
根据不同的目的和作用，定金可以分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金等几种类型，每种类型的定金在退还规则上可能有所不同。
1.成约定金是在合同成立时交付的，如果合同未能成立，定金可能需要退还；
2.违约定金则是为了担保合同的履行，如果一方违约，可能需要承担定金被没收的风险。
总之，在退房过程中，购房者应充分了解自己的权利和义务，根据具体情况选择合适的退房方式，并保留好相关证据以备不时之需。
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