导读：
买卖不破租赁时，房租应支付给新房东。房屋出售后，尽管所有权变动，但租赁合同依然有效，承租人需继续履行支付租金义务，此时收款方变为新房东。
一、
买卖不破租赁房租应该给谁
在“买卖不破租赁”的原则下，当房屋所有权发生变动时，即房屋被出售给新房东，房租的支付对象应转变为新房东。
1.这是因为，尽管房屋的所有权人发生了变化，但根据《民法典》的规定，租赁合同的效力并不因此受到影响，承租人仍需继续履行其支付租金的义务，只不过此时的收款方已变更为新房东。
2.这一原则旨在保护承租人的利益，确保其在租赁期间内的居住或使用权不受房屋所有权变动的影响。
二、
买卖不破租赁的例外情况
文庄律师网提醒，尽管“买卖不破租赁”是保护承租人利益的重要原则，但在某些特定情况下，该原则并不适用，主要包括以下四种例外：
1.动产租赁的限制适用：从历史条件及各国立法规定来看，买卖不破租赁的原则主要适用于不动产租赁，对于动产租赁则不适用。
2.在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用：若抵押人将已抵押的财产出租，在抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力。
这意味着，在抵押权之上设定的租赁关系，其租赁合同的效力将受到限制。
3.在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用：不动产被人民法院查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。
因此，在查封期间设定的租赁关系，其效力将受到限制，不适用“买卖不破租赁”的原则。
4.破产财产处理过程中的限制适用：在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或土地对外签订的租赁合同，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
这是因为破产财产的处理涉及多方利益，需要遵循特定的法律程序。
三、
买卖不破租赁原则的应用
“买卖不破租赁”原则的应用，主要体现在保护承租人的合法权益上。
1.当房屋所有权发生变动时，承租人无需担心因房屋出售而失去租赁权或被迫搬离。
2.该原则也要求新房东在取得房屋所有权后，应继续履行原租赁合同中的义务，包括接受承租人支付的租金等。
3.在适用该原则时，还需注意其例外情况，以确保法律适用的准确性和公正性。
